Az intelligens épületek nem egyszerûen házak, hanem bonyolult gépészeti, elektronikai rendszerek. Tervezésükre, berendezésükre, mûködtetésükre, karbantartásukra iparágak alakultak.
Bár gondolatainkat nem találják ki, de elõre beállított feladatokat maguktól is el tudnak végezni az intelligens épületek. Az évszaknak, napszaknak megfelelõen elforgatják az árnyékolók lamelláit, kikapcsolják a világítást, ha kiürül egy folyosó, elõre figyelmeztetnek arra, ha idõszerûvé válik valamelyik berendezés – például mozgólépcsõ, lift – karbantartása, bekapcsolják a légkondicionálót, ha egy napsütötte helyiség túlmelegszik, adatokkal szolgálnak az épület tulajdonosának a bérleti, karbantartási, takarítási szerzõdések megkötéséhez, és még sorolhatnánk.
Általánosnak persze mindez még nem nevezhetõ. Sok olyan épület van, ahol az épületüzemeltetés köszönõviszonyban sincs a mai elvárásokkal – mondja Dióssy Gábor, az ArchiFM létesítményüzemeltetési szoftver termékfelelõse. Már a tervezés során is sokszor úgy kerülnek elõtérbe szubjektív esztétikai szempontok, hogy a gazdaságosság nem érvényesül maradéktalanul. Az építészterv önmagában nem hordozza azt az információt, amelynek alapján meg lehet határozni a létesítmény gazdaságossági számításait: például a lekötött energiamennyiségre, a várható helykihasználtságra vagy az éves karbantartási költségre vonatkozóan.
A megrendelõ pontosabban meg tudja határozni épületüzemeltetéssel kapcsolatos elvárásait, ha már a tervezés és kivitelezés során létesítményüzemeltetési program segítségével érvényesíti a gazdaságossági szempontokat.
Ez azért is fontos, mivel legyen szó akár irodaházról vagy középületrõl, a tervezési, építési költségek eltörpülnek a ház teljes élettartama alatt felmerülõ fenntartási költségek mellett. Nem mindegy tehát, hogy mennyibe kerül az ablaktisztítás, a takarítás, hogyan sikerül hasznosítani a közös tereket, mennyi lesz a gáz- vagy a villanyszámla. Nem is szólva arról, hogy sok irodaépületet már egy-két évvel az átadása után át kell alakítani. Így az eredeti alaprajz hamar elavul, s pontos térképek nélkül olcsóbb lehet új kábelhálózatot fektetni, mint megkeresni a meglévõket. És a bérbeadónak – ha meg akarja õrizni a létesítmény versenyképességét – az átalakításkor már a következõ évtized megoldásaival kell számolnia.
Ész a háznál
Minél több szolgáltatást kínál egy létesítmény, annál értékesebb a felhasználók számára. Az értéknövelõ szolgáltatások közé tartozhat a vagyonvédelem (tûzés behatolásjelzés, beléptetés, zárt láncú televízió-hálózat), a telefonrendszert, az internetszolgáltatást, a levelezõrendszert magában foglaló informatikai hálózat, a kábeltévé vagy a takarítás, a költöztetés, az árnyékolástechnika.
A bérlõ számára mindez persze magasabb költségeket eredményez, de a nagyobb kényelem, a magasabb komfort nem csupán kellemesebb közérzetet biztosít, hanem a hatékonyabb munkavégzéshez is hozzájárul. Bár a beruházási költségek magasabbak, mint a hagyományos épületeknél, hosszú távon a bérbeadók sem járnak rosszul. A helyiségek – tárgyalók, elõadótermek stb. – tényleges foglaltságához igazodó fûtési, hûtési szolgáltatásokon rengeteg energia takarítható meg. Egyedül az adaptív világításszabályozás 75 százalékos energiamegtakarítást eredményezhet – állítják a Synergon tervezõi.
Nagyobb létesítményeknél az intelligens épületfelügyeleti rendszerrel csökkenthetõ a kezelõi személyzet létszáma, vészhelyzet esetén pedig az erre felkészített rendszer gyors beavatkozása emberi életeket és vagyontárgyakat menthet meg. Az intelligens épületek vezérlõszoftverei képesek az elemi folyamatok vizsgálatára és a várható események elõrejelzésére, sõt – az üzemeltetés során szerzett tapasztalatok alapján – biztonsággal felkészíthetõk újabb helyzetekre is.
Vezérelvek
Központosítással összehangolhatók a létesítményben már mûködõ, de különálló rendszerek. Ilyenkor a gyengeáramú berendezéseket központi felügyelet alá szervezik, amelynek adatbázisa az összes, üzemeltetési szempontból lényeges adatot tartalmazza. Az integráció alapja egy olyan kommunikációs protokoll, amelylyel a más-más feladatú és gyártmányú alrendszerek is összeilleszthetõk, ily módon azok eseményei, információi közös rendszeridõ szerint rögzítõdnek, tehát a naplóból visszakereshetõk.
A jelenleg legkorszerûbbnek tartott technológiáknál a funkcionális határok nemcsak az épület tûzjelzõ, klíma-, világítási és egyéb alrendszerei között, hanem már az egyes rendszerelemek szintjén is elmosódnak. Ezáltal az „egy nyelvet beszélõ” rendszerelemek közvetlenül kommunikálhatnak egymással. A gyakorlatban vegyesen alkalmazzák az integrációs megoldást és az elosztott intelligenciájú, nyílt vezérlõrendszereket.
Létesítménygazdálkodás
Az épület kábelezési rendszerét, alaprajzait, vagyontárgyait, informatikai és telefonhálózatát a létesítménygazdálkodási programcsomag tartja nyilván. Leltározási funkciókat lát el, információt ad a helyiségek foglaltságáról, költöztetéshez, átépítéshez ad projektvezetõi segítséget, kezeli a belépési jogosultságokat, és kontrolling- szolgáltatásokat biztosít. Megtalálható az adatbázisban az öszszes alaprajz és az esetleges belsõ, üzemeltetési projektekhez szükséges képi információ, például a berendezések és személyek elhelyezkedése.
A képernyõn követhetõ az épületben mûködõ cégek szervezeti ábrája, a kapcsolattartók adatai, az informatikai eszközök – kábelek, végpontok, aktív eszközök – helye, kiosztása, és az átfogó menedzsmentfeladatok ellátásához szükséges egyéb adatok. Naprakész adatok nélkül nehéz elvégezni az olyan, nap mint nap elõforduló feladatokat, mint a kisebb-nagyobb javítások, az irodák átrendezése, a munkahelyek, telefonmellékek vagy számítógépes csatlakozások áthelyezése, esetleg teljes részlegek átköltöztetése egyik épületbõl a másikba. Külön költség, ha ezekhez kényszerû helyzetfelmérésre van szükség. A létesítményüzemeltetési programok azonban egy sor egyéb funkciót is ellátnak. Használhatók például a számlázásban, az ügyfél-nyilvántartásban, az energiagazdálkodásban, a kimutatások készítésében, az állóeszköz-nyilvántartásban, a leltározásban, a helyoptimalizálásban, a megtérülési számításokban.
Kelenhegyi Péter
