Bőséges kínálatból válogathatnak az irodát kereső cégek. Széles a paletta minőségben, szolgáltatásokban és árban egyaránt. És persze annak sincs akadálya, hogy a legkorszerűbb infokommunikációs infrastruktúra támogassa a munkát.
Napjainkra érdekes helyzet alakult ki a hazai irodapiacon. Jelenleg Budapesten az átadott, minőségi bériroda-területekből több mint 20 százalék üresen áll. A vidéki nagyvárosokban nem ilyen rossz a helyzet, mivel ott nincs olyan volumenű és minőségű kínálat, mint a fővárosban. Vajon mi vezetett a jelenlegi helyzethez? Egyáltalán melyek 2010-ben egy korszerű iroda legfőbb ismérvei? Milyen informatikai és távközlési infrastruktúrát várnak el a bérlők? Hogyan alakulnak az árak?
Kétmillió négyzetméter fölött
A minőségi irodák iránt az elmúlt évek során megnövekedett igény a fejlesztési volumen növelésére ösztönözte a fejlesztőket. A telekvásárlás, a tervezés és a kivitelezés 3-5 éves periódusa alatt azonban alaposan megváltoztak a piaci körülmények, és ez a kereslet visszaesését eredményezte. Ennek köszönhetően a most piacra kerülő, jellemzően spekulatív épületek értékesítése már meglehetősen más feltételrendszer szerint történik, mint néhány évvel korábban – fogalmaz Salamon Adorján, az Eston International Ingatlantanácsadó Zrt. elnök-vezérigazgatója.
Budapesten jelenleg a minőségi, modern bériroda-piaci állomány nagyjából 2,4 millió négyzetmétert ölel fel. Az irodaházak jellemzően 1990 után épültek, azonban a bér-irodaházak között előfordulnak régebbi épületek is, amelyek nagy részét idővel korszerűsítik. A felújítási folyamat során általában szerkezetig visszabontják, majd műszakilag is átalakítják az épületeket, hogy azok megfeleljenek a modern kor technikai előírásainak. A szakértő elmondása szerint normál piaci körülmények között a bérlők többsége a legújabb terméket keresi, ám manapság nagy az érdeklődés a régebbi építésű irodák iránt is.
Az utóbbi időben egyre nagyobb érdeklődés mutatkozik az egy légterű irodák iránt. Általában a tevékenységtől függ, hogy egy cég pontosan milyen megoldást választ. Az értékesítési irodák vagy call centerek esetében előnyben részesítik a közös helyiségeket, de például az ügyvédi irodák vagy az állami vállalatok inkább a cellázott kialakítást részesítik előnyben.
Valódi szélessáv
Egy korszerű iroda infokommunikációs alap-infrastruktúrájának elengedhetetlen eleme a valódi szélessávú (lehetőség szerint nagysebességű, szimmetrikus vagy ahhoz közelítő, tehát feltöltési irányban is legalább néhány megabit/másodperc sávszélességű) internetkapcsolat – az irodán belüli vezetékes és védett vezetéknélküli eléréssel. Az alapinfrastruktúra része a vezetékes (jellemzően ip alapú) telefonrendszer is, noha vannak olyan cégek, amelyek csak mobiltelefont, illetve mobilalközponti szolgáltatásokat használnak. Ma már nélkülözhetetlen egy irodában a teljes beltéri mobilhálózati lefedettség (szélessávú is). Növeli az iroda értékét a digitális műsorelosztási (kábeles vagy iptv-) lehetőség.
A mobilinternet gyors terjedése ellenére a néhány megabit/másodpercet meghaladó nagyobb sebességű szélessávú szolgáltatások ma még döntően a vezetékes hozzáférési hálózatokon folynak, és ez – a tarifális kérdések miatt is – az nga (next generation access) terjedésével várhatóan a jövőben is így marad, különösen a helyhez kötött munkavégzésnél – foglalja össze az Entel Műszaki Fejlesztő Kft. szakembereinek véleményét is Huszty Gáborügyvezető. Emellett egyre inkább terjed a vezetéknélküli hozzáférés használata is, következésképpen mindkét formának helye van a jövő kommunikációjában. Az, hogy a mobilszélessáv helyettesítő és/vagy kiegészítő szolgáltatás lesz-e, a jövő dönti el. Kétségtelen, hogy a mobilhálózatok következő generációjának (az lte-nek) a bevezetésével komoly versenytársat kap a vezetékes világ.
Egy átlagos iroda esetén jelenleg elegendőnek tűnik a letöltési irányban 10-30 megabit/másodperc tényleges adatátviteli sebességű internetkapcsolat, de – a tevékenységtől függően – célszerű feltöltési irányban is hasonló sávszélességet igényelni. A jövőben várhatóan jelentősen megnő a feltöltési irányú sávszélességigény, köszönhetően a különböző médiatartalmak interneten való megosztásának, illetve a távmunka terjedésének.
Meddig kell a vezetékes telefon?
A jövőben a mobiltelefon egyre inkább a személyhez, míg a vezetékes telefon az irodához/lakáshoz/céghez kötődik. Így az irodai használatban – az Entel álláspontja szerint – sokáig megmarad a vezetékes telefon is. Senki se gondolja persze azt, hogy a jó öreg analóg kapcsolt vonali készülék vagy az isdn nagyon sokáig húzza még. Jön helyettük az ip platformra épülő digitális (dsl-, kábel- stb.) telefon vagy valamilyen egyéb megoldás. Természetesen kivételek most is vannak; többnyire a kisebb cégek körében fordul elő, hogy a mobilkészülékkel teljeskörűen kiváltják a vezetékeseket. A szakértő szerint azonban a közepes és nagyobb cégeknél a vezetékes telefon alapkellék marad.
Megjegyzendő, hogy az irodáknál különösen fontosak a vészhelyzeti és a készenléti kapcsolatok (riasztók, tűzjelzők stb.). Erre sajnos mind a mai napig nem nyújtanak teljes körű megnyugtató megoldást a helyi áramellátást is igénylő ip-eszközök.
Ha igazán korszerű az iroda, akkor az intelligens épületben található. Az intelligens épület olyan ingatlan, amelyet akár teljesen automatikusan működő, döntően távolról is vezérelhető, irányítható és programozható berendezésekkel szerelnek fel. Vannak ilyenek a piacon, illetve van egyáltalán kereslet az intelligens irodákra? A gyakorlat azt mutatja, hogy egyelőre nem túl nagy mértékben, de azért van igény intelligens épületekre. Egyes nagyvállalatok és egyéb társaságok intelligens épületekben alakíttatták ki irodáikat, sőt néhány társasház és magántulajdonban lévő családi ház is kvázi intelligens épületként működik már.
Az intelligens épületek általában központi vezérlővel, szélessávú internetkapcsolattal, kábeltelevízió-hálózattal, korszerű (például e-mailben vagy mobilkészülékre jelzést küldő, esetleg sáv feletti modemen működő) biztonságtechnikai és kényelmi berendezésekkel, beléptetőrendszerrel, távirányítású kapuval és redőnyökkel, fűtés-, világítás-, öntöző- és medencevezérléssel, mozgásérzékelős sorompóval ellátott autóbejárattal rendelkeznek. Az intelligens épületek részét képezheti a videomegfigyelés és az épület minden szegletét behálózó multimédia-rendszer is.
A szakértő szerint az intelligens épületek terén a 128 bites címtartománnyal működő ipv6-os világ (amely több ezer milliárd eszköz számára biztosíthat ip-címet) áttörést hozhat majd az így szinte korlátlan címkapacitással rendelkező hálózaton működő szenzorok terjedésében is.
Bérleti díj euró alapon
Jelenleg rendkívül polarizált az irodabérleti piac, nem lehet egyetlen jellemző bérleti díjat meghatározni. Budapesten léteznek új építésű, magas színvonalú irodák, amelyek bérleti díja havi nettó 12-14 euró négyzetméterenként, de akár 9 euróért is lehet új építésű irodát találni. Ehhez jön még az üzemeltetési költség, ami jellemzően nettó 3,5-4 euró/négyzetméter/hónap, valamint a bérlemény energiahasználati díja.
Szinte kivétel nélkül minden bérbeadó euróban határozza meg a fizetendő díjat. Megállapodás kérdése, hogy a vállalat euróban vagy forintban fizet. A bérbeadók jellemzően euró alapon, de forintban számláznak.
Mallász Judit
